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每日地产 | 建筑师分享:公寓发生问题应该找谁?

2018-02-19 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

住公寓的朋友或多或少都会遇到一些建筑质量的问题,那么遇到问题一般来说找谁去处理呢?如何才能得到有效快速的解决方法呢?

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公寓楼遇到问题,一般来说,新房(房屋建好6年内)这个时间段内最容易遇到建筑质量的问题。为什么是6年呢?因为房屋经过一、二个寒暑周期之后,由于热胀冷缩,很多建筑质量会开始显现,特别是外墙使用很多不一样的材料的时候,铝合金、混凝土板、砖、木等材料的伸缩性不一样,有可能会导致一些问题;另外一些漏水问题,或者冷凝水问题,也需要一定时间的累积才会显现。

那么新房一般最有可能面对的问题有拿些呢?

1、漏水、排水问题:

过去几年建筑市蓬勃发展,建筑工人奇缺,所以建造的精细度有所下降,防水有时候做的并不是很足;由于工期紧迫,有时候混凝土楼板的凝固时间并不是很够,拆除模板之后混凝土板有不同程度的沉降。这样有时候设计的楼板最低点反而变成了最高点,这样原有的排水设计就不工作了;

2、结构性问题:

这个通常是两种情况,一个是设计上出错了(这个比较少见),第二个是房屋的不均匀沉降造成(这个可能是桩基,或者是地基出了问题)。还有一种比较罕见的会是concrete cancer,也就是混凝土失去效力(例如:悉尼海港大桥北端的室外游泳池建筑就有这个问题);

3、设备损坏:

这个会有各种可能,例如:电梯、公共区域的灯光、门把手、木地板翘起、淋浴头漏水等等。

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那么遇到问题一般是怎么解决呢?

如果在新房建好一年内,就要尽快让strata 与开发商联系,让开发商追者施工队去维修,因为在项目拿到入住证明一年之内,开发商还会保留着部分施工队的部分工程款作为维护费用,一般12个月之后,这部分费用就会返会给施工队,到那时候再有维修,施工队就会跟开发商来扯皮了,那么住户就比较容易遭殃了。

那是不是跟strata说了就能马上得到解决呢?

也不是的。有良心的、注重品牌的开发商会有一个售后服务,有问题可以直接找开发商或者找strata,他们会尽快去施工队来维修。同时好的开发商也会找好的施工队,所以出现问题的机会比较少,同时维修问题的速度也会比较快。

只是有时候即使开发商愿意为住户解决问题,施工队愿意承担责任,解决问题的速度有时候也不一定能得到保障。这是因为一般楼盘开发都是有分包商的,很多时候出现问题,是分包商,或者说二级承建商造成的,这个就需要一层层去解决问题了,那么耗时就会比较长了。

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所以各位买公寓,最好是找一些有名声的,而且明确有售后服务的开发商。遇到这些开发商开发的楼盘,当然价格也会比周边开发商的楼盘高一些,但是一分钱一分货,特别是买房这种大额投资的时候,特别要慎重。

对于一些有些年份的公寓,面临的问题可能更多。

幸运的是,对于那些买了有建筑缺陷的买家来说,物业管理(strata)的律师已经得到了公寓业主的大力支持。

他们一致认为,修复缺陷是目前为止最大的问题公寓业主和租户面临的问题。他们还表示,随着建筑越来越老,需要更多的修缮,这个问题只会变得更糟。

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所以旧物业strata 的作用就变得很重要,每个季度、年度的物业大会就变得很重要,如果可以的话尽量去参加,这是保障自己利益的很重要途径。过了保修期的房子(2年小问题修缮,6年大问题的保修),就要靠strata 每年买的保险来进行房屋维护了,一般小维护费都会在每个季度的strata 费里面的sinking fund出,而大问题的维护就会由strata 买的保险来付了。

总结:

1、买房要找有信誉的开发商的开发,最好可以了解一下是那个施工队做的项目;

2、无论是新房还是旧房,出了问题,马上去找strata,由strata出面去安排维修;

3、找fair trading是最后一步,但是实际上用处并不大。

关键词: 建筑师房产公寓
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