只还息房贷利率将进一步升高 | 澳房汇周三读报

占新增房贷四成的只还息贷款现下成为政府监管机构瞄准的给房产市场降温的主要目标，自今年三月澳洲金融审慎监管局要求各大银行将只还息房贷控制在新增房贷的三成以内以来，各大银行纷纷对只还息房贷调高利息，最新的数据显示当下本息同还的平均利率是4.31%，只还息的是4.88%，如果监管局继续给银行施压，两者之间的利差将会继续扩大达到0.7%左右。

Jas点评： 还本不还本，这是一个问题。笔者从业这些年听到过不少抱怨说只还息的贷款还了七八年还是欠那么多钱，有什么好的？通常投资者都会选择只还息的还款方式因为这样现金流的压力小，而且由于投资房的利息可以用来扣税而自住房不行，所以在自住房的贷款还未还清的情况下偿还投资房产的本金是一件得不偿失的事。只还息还有一个更大的好处，我举个例子，假设甲向银行借了100万，利率4%，本息同还的话要还6万左右，只还息的话一年就是还4万，这差额2万可以放到对冲账户去抵扣利息所以也没有多被银行收费，如果甲这时候突然失业了没有收入，他就可以用这2万来过渡几个月来找工作和还房贷，但如果他是本息同还的话由于还的本金是被锁定到房贷里的不能动用，甲的情况就会比较被动需要尽快的有收入生活和偿贷，比较极端的情况就是房产会被银行收回强制拍卖。

说到这里你也许明白了为什么只还息有那么多人喜欢了，因为它确实是占尽了优势，但好处不能让你都独享了，银行也意识到了这一点，再举个例子，换做是你，如果甲和乙两个人向你借钱，甲说我五年之内把本金和利息都还给你，乙说我头五年只给你利息，本金五年后再说，你会向他们收取同样的费用吗？显然乙要高一些，因为不确定的因素多风险大，高风险高收益这是亘古不变的真理。所以与其说最近的加息是银行迫于监管的压力而为不如说是银行对自身风险的重新定位，为维护利润和资本充足率而采取的手段，以前太宽松现在逐步走上正轨，对整个房产市场的健康发展其实是一件好事，大可不必过分担心。

最后说一句只还息是暂时不需要你还本金，不是不让你还本金，如果你有闲钱大可放到房贷里或是对冲账户里，这样你的利息就可以少交，何乐而不为呢?

永强点评：Macquarie Park 三栋不同的“筒子楼”共41户人家抱团卖房给开发商！共获得6500万好像还有权利回购新楼物业！新州 Strata Law 改革以来又一起，值得注意的是和以往由中介发起组织的情况不同，这次是三栋楼的业主主动，通常整栋公寓能上市场的都是刚好75%的业主同意出售，这里他们有91%的业主意欲出卖！Strata Law 的关于 Forced Sale 的规定的改革不但给开发商提供了更多的机会，也给希望利用土地升值获利的业主们更大的灵活性！

Tim点评：随着金融机构对投资者的贷款利率的持续升高，以及对海外投资者的加税及贷款限制，主要面对本地及海外投资者的大型公寓的销售情况已经不如往昔。而且随着海外重磅开发商进军澳洲市场，本地开发商的拿地成本也被持续推高。从中小型开发商的角度来看，开发主要针对退休自住人士(downsizer)的小型高端公寓，不失为激烈竞争下的明智之举。笔者认为，本地退休人士资金充裕，购买力强，价格敏感度低，而且通常不受贷款限制等不利因素影响。近郊的小型公寓通常由于并非海外大型开发商的商业重心，拿地成本不高，开发周期较短，对于开发商的资金压力较低，对资金回笼的速度也颇有帮助。而且通过定位高端公寓市场，可以获得比开发连排别墅更加充足的利润率。因此这一开发方向，不失为中小型开发商应对投资者流失，拿地成本高，开发周期长，贷款限制多等大型公寓面临的诸多不利因素的有效应对策略。